德州晚報全媒體記者 俞榮 通訊員 李靜
??? 小區(qū)物業(yè)不作為，業(yè)主不交物業(yè)費，物業(yè)給業(yè)主停水停電……物業(yè)和業(yè)主關系惡性循環(huán)，最終只好對簿公堂。近兩年來，德城區(qū)法院共受理108起物業(yè)服務合同糾紛案件，其中拖欠管理費已經(jīng)成為物管類糾紛的“重災區(qū)”，成為業(yè)主對抗物業(yè)公司的“維權手段”。
案件解讀
業(yè)主勝訴：
物業(yè)給居民斷水斷電，未能出示催費證據(jù)
??? 德州某物業(yè)公司為向居民討要物業(yè)費，自今年8月份開始，陸續(xù)向法院起訴五名業(yè)主，起訴緣由均是業(yè)主已與物業(yè)簽訂服務合同，但未按照合同規(guī)定時間交納物業(yè)費。而幾位業(yè)主的抗辯理由也基本一致，認為物業(yè)服務質量不過關且多次與業(yè)主發(fā)生矛盾，并給小區(qū)業(yè)主斷水斷電。在案件的庭審階段，物業(yè)出示了合同、繳費清單等，居民則出示了物業(yè)斷水斷電的證據(jù)?！拔液屠习槎伎炱呤畾q了，住在五樓，物業(yè)斷斷續(xù)續(xù)斷水、斷電，今年夏天因為沒有電，家中太熱，我也中暑住院?！睒I(yè)主趙先生說，自己不交物業(yè)費的原因是家中房屋墻面漏水，每次找到物業(yè)，都是簡單重刷一遍墻面，如此反反復復，家中墻壁成了“大花臉”。而斷水以來，兩位老人經(jīng)常提水上樓，為此叫苦不迭。
??? 對此，物業(yè)工作人員表示，斷水斷電實屬無奈之舉。該小區(qū)多家住戶拒交物業(yè)費，已經(jīng)難以維持物業(yè)公司正常運轉，目前還有工人工資未結清。經(jīng)過多次溝通無果，這才采用斷水斷電逼交物業(yè)費。
??? 經(jīng)審理，原告和被告簽訂的服務協(xié)議合法有效。根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規(guī)定“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持”。
??? 本案中，原告雖然主張已對被告進行過書面催收，但被告予以否認，原告未能提交確切的證據(jù)證明其主張，應當承擔舉證不能的責任。因此，駁回原物業(yè)管理有限公司的訴訟請求。
物業(yè)勝訴：
物業(yè)證據(jù)齊全，不存在重大服務瑕疵
?? “我與被告在2008年簽訂物業(yè)管理服務協(xié)議，之后我們盡職盡責履行義務。而被告從2011年起一直拖欠物業(yè)管理費、垃圾清運費，多次催收仍拖欠不交。請求判令被告償付拖欠物業(yè)服務管理費4413元。”物業(yè)公司工作人員在庭審中據(jù)理力爭，而被告業(yè)主在規(guī)定時間內未答辯。
??? 隨后，物業(yè)工作人員出示了雙方簽訂的合同，規(guī)定物業(yè)管理費收費標準為：每月每平方米0.5元，電梯費每月每平方米0.4元，管理費預付制，每個季度的第一個月的前5天之內預付本季度的物業(yè)管理費；如業(yè)主違反協(xié)議，物業(yè)有權要求補交所欠費用，并從逾期之日起，按所欠費用的日千分之三支付違約金。
??? 同時，物業(yè)出示了日常對房屋共用部位、共用設施設備的日常維護和管理，對公共環(huán)境衛(wèi)生保潔，共用綠地、園林花木、健身運動器械等其他設施的養(yǎng)護管理證據(jù)等。
??? 法院審理認為，原告已按協(xié)議向被告提供了物業(yè)服務，被告應當按照協(xié)議交納物業(yè)費用。被告未答辯視為放棄質證等相關權利。關于違約金，因雙方約定的違約金過高，可參照銀行貸款同期利率四倍計算。判決被告支付物業(yè)管理費4413元，并承擔違約金。
??? 在此次庭審結束后，被告向法官說起，自己之所以未答辯，是因為雖然有小區(qū)環(huán)境差、服務態(tài)度惡劣的情況，但自己并沒有這方面的證據(jù)，這場官司打的有些“憋屈”。
法官說法：
證明物業(yè)服務存嚴重瑕疵成勝訴關鍵
??? 在現(xiàn)實生活中，建議業(yè)主在發(fā)現(xiàn)問題的苗頭階段，就要跟物業(yè)提要求，因為這是雙方長期性的合同關系。在協(xié)商的過程中，業(yè)主可以進一步收集證據(jù)，看看物管是不是積極認真處理。如果非常充分的證據(jù)證明物業(yè)服務存在嚴重的瑕疵，這將成為案件勝訴的關鍵。
??? 這類案件中爭論的重點，物業(yè)停水停電是否構成侵權，要具體分析。如果合同本身約定物業(yè)可以停水停電，就按合同來；沒有約定，那還得再分析。比如，如果業(yè)主是拖欠了綠化等公攤費用，個人家庭沒欠，那停水停電可視為侵權，物業(yè)應承擔損失。
??? 此外，法官表示物業(yè)糾紛很特殊，不好審不好判，用司法手段解決小區(qū)事務，存在“只破不立”的弊端。呼吁出臺物業(yè)法規(guī)，由房管局牽頭規(guī)范物業(yè)管理，完善業(yè)委會制度，尤其要加大對物業(yè)合同的審查力度。
數(shù)據(jù)分析
特點：
全為物業(yè)告業(yè)主，撤訴率高業(yè)主敗訴多
??? 108件物業(yè)服務合同糾紛案中，原告均為物業(yè)管理公司，被告均為業(yè)主。其中，案件所涉及的物業(yè)管理公司并不多， 108件案件中原告為同一物業(yè)公司的就有這58件，占所有物業(yè)服務合同糾紛案件一半以上，可以看出此類案件呈現(xiàn)一個物業(yè)公司同時起訴多名業(yè)主的特點。
??? 物業(yè)服務合同糾紛案件中，訴訟請求基本一致，矛盾類型較為單一。幾乎都是物業(yè)公司請求業(yè)主給付拖欠的物業(yè)管理費和垃圾清運費。當房屋出現(xiàn)漏水、墻裂等質量問題時，業(yè)主以拒交物業(yè)費來對抗，物業(yè)公司以停水、停電、停暖等方式催促業(yè)主交納物業(yè)費未果后，將業(yè)主訴至法院。
??? 此外，108件案件中，撤訴72件，撤訴率達66.6%，判決結果多是業(yè)主敗訴。這是因為在調解中，大多數(shù)業(yè)主選擇補交費用。調解不成進入訴訟程序的，“房屋質量和物業(yè)管理不是一個法律關系”，判決業(yè)主敗訴。
原因：
業(yè)主對物業(yè)工作范圍認識存在偏差
??? 物業(yè)服務合同案件中，最常見問題是業(yè)主對物業(yè)服務的范圍認識模糊。由于業(yè)主對房屋存在的漏水、墻裂等質量問題要求物業(yè)公司進行維修，而質量問題不屬于物業(yè)公司的管理范圍。
??? 實際上，物業(yè)管理公司的服務范圍主要有：房屋、公用設施設備管理與維修養(yǎng)護，公共秩序的維護，環(huán)境衛(wèi)生的管理，綠化養(yǎng)護等。物業(yè)管理是動態(tài)的、長期的，是否有瑕疵本身很難認定。如果業(yè)主單憑一項有問題就拒交物業(yè)費，法院認為是不能成立的。
??? 此外，業(yè)主委員會不規(guī)范，沒有在業(yè)主與物業(yè)之間起到“溝通紐帶”的作用，在業(yè)主遇到物業(yè)管理方面的問題時，業(yè)委會沒有站出來與物業(yè)公司溝通協(xié)調。而且，庭審中也發(fā)現(xiàn)有部分物業(yè)管理公司人員素質有待提高。發(fā)生糾紛的小區(qū)，物業(yè)管理公司大多是非專業(yè)人員，且年齡偏大，責任心不夠強。
破解：
明晰物業(yè)服務范圍，完善業(yè)主委員會
??? 首先，提升房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)管理公司誠信意識和依法履約意識，對房屋質量負責到底。增強業(yè)主法律意識，了解《物業(yè)管理服務協(xié)議》的內容，明晰物業(yè)服務的范圍，對不屬于物業(yè)服務范圍內的房屋質量問題，應向開發(fā)商主張權利。
??? 其次，完善業(yè)主委員會，推選有熱心、有責任心的企業(yè)、機關單位等各行各業(yè)的業(yè)主組成業(yè)委會。提高物業(yè)公司從業(yè)人員整體素質，做到公開、透明、便民化辦公。
??? 借鑒其他城市發(fā)展經(jīng)驗，應用互聯(lián)網(wǎng)+技術，實現(xiàn)物業(yè)管理信息化。例如物業(yè)管理公司可以采用小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)，設置小區(qū)物業(yè)管理APP，業(yè)主只需要下載APP，就可以隨時隨地進行報修、反饋、查看物業(yè)管理狀況，對出現(xiàn)的問題，服務人員及時處理、釋疑，從而減少矛盾糾紛。